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行業下行期 房企的糧草儲備戰

2019-04-11 09:24:33  來源:   作者:孟凡霞 榮蕾

土儲是房企的命根子,也是其謀求行業位次的底氣。在現金流周轉順暢的前提下,房企間的排位競爭大多圍繞土儲量展開。不過2018年房地產行業調控持續,短期內為防范市場風險,企業發展總體戰略性放緩,以謹慎投資、加緊去化為主基調,不僅整體拿地金額及面積出現雙降,不同規模及類型的房企在拿地投資戰略上分化漸顯。多項指標均反映出,房企在后市銷售謹慎的預期之下,于2018年內投資拿地的積極性顯著轉淡,其中多家龍頭房企明確表態控制拿地收支,放緩拿地節奏。

盡管身處下行期的房地產市場讓絕大多數房企捂緊了錢包,但企業們深知唯有土儲豐富,才能讓其追逐業績目標以及實現更好行業位次的路徑變得清晰。包括融創在內的大型房企在新年度表態“拿地要小心一點”的同時,仍在伺機拿地。有分析稱,2018年企業在拿地方面的理性回歸將繼續蔓延至2019年,只要樓市、地市以及金融市場方面沒有大幅度放寬的政策或利好,土地市場在價格方面仍將以較低位水平持續運行,對現金流能力較強的企業來說是比較適合增加土儲的時機。不過另有專家提示,抄底需謹慎。

拿地金額及面積雙降

身處行業下行期,房子不好賣、缺錢不好找,漸成業內房企的普遍共識。此外,出讓土地的多條件限制,也使得土地市場“晴轉多云”。第三方統計機構數據顯示,2018年房企整體拿地金額與拿地面積雙雙下降。

根據中國指數研究院數據,2018年,銷售金額TOP 50房企拿地總金額16763億元,同比下降25.5%,拿地總面積43168.1萬平方米,同比下降19.7%,拿地均價4409元/平方米,同比下降7.2%。

其中,各陣營拿地金額持續分化,銷售額500億-1000億元企業陣營拿地金額有所增長,其余各陣營企業拿地金額均有所減少。具體來看,銷售額5000億元以上企業2017年積極囤地,2018年拿地節奏放緩,拿地金額同比下降51.9%;1000億-5000億元陣營企業拿地金額同比下降22.41%;500億-1000億企業為保證規模化發展,仍保持積極拿地趨勢,拿地金額同比增長34%;500億元以下企業拿地金額同比下降12%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,2018年以來房企拿地漸趨謹慎,源于行業下行及調控持續。在宏觀經濟形勢不景氣之外,2018年國內重點城市市場整頓力度不減,對于土地提出更為苛刻的條件,比如配建規模增多、限價條款嚴格,這在很大程度上限制了企業的拿地能力。

嚴躍進指出,從2018年出讓土地溢價率持續走低、土地市場流拍增多中,可見房企拿地漸趨謹慎。據了解,2018年,全國300個城市土地平均溢價率13%,較去年同期下降16個百分點。從20家代表房企來看,其2018年新增土地儲備的溢價率均值為15.7%,同比下降21個百分點,土地溢價率大幅回落。而從土地流拍角度來看,據機構統計,2018年全國重點城市共流拍土地1808宗,同比增長93%。

投資戰略現分化

北京商報記者梳理2018年房企拿地情況發現,在房企2018年度拿地金額及面積雙降之外,不同規模、不同類型房企的拿地投資戰略出現分化,整體投資力度趨緩。

如2018年三季度之后,包括碧桂園、恒大、中海、保利在內的部分TOP 10房企投資節奏表現出了明顯放緩的趨勢。而與之對應的是,在房地產市場調整期,仍有部分房企投資力度不減:在2018年9-11月新增土地投資相對積極的五家房企中,有四家屬于央企、國企;此外,一些躋身TOP 50且規模在500億元左右的新上市房企拿地踴躍,如正榮地產、弘陽地產、大發地產等。

克而瑞研究中心分析稱,新上市房企拿地熱度不減,一方面由于新上市房企短期內資金壓力迅速緩解,為其戰略性投資擴張提供了有力支撐;另一方面,隨著上市后市場關注的提升,助力融資渠道的拓寬,這些房企的規模發展需求進一步被滿足。

事實上,隨著行業“馬太效應”的加劇,2019年為保證市場規模與“活下去”,房企在放緩投資動作的同時,仍在積極補倉過程中。其中龍頭房企獲取土地資源優勢不減,行業集中度明顯。

中國指數研究院數據顯示,2019年1-3月,TOP100房企拿地總額5418億元,同比上升8.4%,實現微漲;TOP 10企業1-3月拿地總額1904億元,占TOP 100企業的35.2%。而從拿地金額來看,萬科、融創、綠地占據2019年一季度房企拿地榜單前三位,拿地金額分別為311億元、309億元以及225億元。

來自該機構2018年一季度的拿地數據顯示,房企2019年拿地節奏確已放緩。2018年1-3月,TOP10房企1-3月拿地總額2293億元,占TOP 50企業的46.5%。再看當年拿地排行榜三甲,碧桂園以365億元拿地總額穩坐頭把交椅,龍湖憑借341億元緊隨其后,萬科則以294億元位居第三位。

抄底需謹慎

值得一提的是,后市擇機置地,成為眾房企2019年儲備糧倉的關鍵詞。近年來擴張勢頭迅猛、2018年穩坐房企銷售排行榜第四名的融創中國,便是其中突出一例。

在3月29日召開的2018年業績會上,融創中國董事會主席兼執行董事孫宏斌曾公開表態,融創中國2019年拿地會非常小心,一方面2019年樓市相關政策大幅放松的可能性不大,穩定房價還是政府的核心訴求,另一方面當前很多城市都偏熱,土地溢價率較高。彼時孫宏斌還表示, “我們在拿地上并沒有明確的目標,還是要踏準節奏”。

融創中國的節奏是“把握好地”。據統計數據,3月融創中國共拿地27宗,其中以二線城市和中西部地區為主,拿地金額為267.08億元,成交規劃建筑面積431.11萬平方米,榮登拿地金額和面積排行榜雙料冠軍寶座。而4月伊始,融創中國便斥資60億元于長三角區域先后攬入5宗用地(無錫3宗、上海2宗)。

嚴躍進指出,盡管已經言明2019年市場風險,但是基于融創中國新年度5500億元的銷售目標以及企業長遠的規模發展與持續,融創中國在拿地上便也屢現動作。“事實上,對于如融創中國一類對新年度銷售目標有著明確計劃,以及對規模擴張極度渴求的中小房企而言,其在糧草儲備上仍存野心。”

不過據業內人士透露,在市場回歸理性、房企投資節奏普遍放緩的背景下,不少企業已在內部提高了拿地前測算階段的投資回報率。基于當前資本市場環境走弱的預期依舊,2019年土地整體價格預計將持續走穩,市場也將迎來適合仔細甄別、抄底拿地的新一輪戰略發展周期。而2019年企業業績規模的增長,也將主要依靠供貨增長來實現。

“今年還是要謹慎一點!”張宏偉如是說。并分析稱,首先,當前市場整體價格的上漲預期其實并沒有那么明顯,從新盤角度來講,現在賣得好的項目基本上是跌價的。在價格預期未見明顯好轉的情況下,拿地過于激進的話,也很難賺錢。其次,雖然部分城市限價有所松動,但是限價和限簽在大多數核心城市仍在執行,這也會影響到整體市場價格的表現。第三,根據房企內部拿地測算,其評估的凈利潤大多在3%-5%,稍微控制不當就會虧。“今年如果要賣房的話,很大程度上是不賺錢的。而一些企業積極拿地,其實也是在博弈明年、后年市場會好。”

張宏偉認為,在拿地方面,2019年房企應重點在二線及強三線儲備糧草。一線城市機會雖好,但進入門檻較高且競爭壓力較大;普通的三四線城市一方面去庫存壓力仍存,另一方面市場增長空間有限,因而企業布局還需謹慎。“部分三四線城市機會型進入,跑跑量還可以,但若想長期戰略布局還要更加審慎一些。”

責任編輯:張舒婷
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